Bezahlbares Wohnen bleibt die zentrale wohnungspolitische Herausforderung in Nürnberg. Das zeigt die Wohnungsmarktbeobachtung 2025, die Bürgermeister Dr. Nasser Ahmed am Donnerstag, 23. Juli 2026, im Stadtplanungsausschuss vorstellt. Der Bericht liefert aktuelle Daten zu Wohnbedarf, Mieten, Neubau, Leerstand, Wohnungsbestand und Stadtteilen. Die zentrale Erkenntnis: Nürnberg wächst weiter, der Wohnungsbedarf bleibt hoch und die Umsetzung neuer Wohnungsbauprojekte wird durch hohe Bau- und Finanzierungskosten deutlich erschwert.
Foto: Stadt Nürnberg / Geschäftsbereich des 3. Bürgermeisters
„Die Wohnungsmarktbeobachtung ist kein Bericht für die Schublade. Sie zeigt sehr klar, wo wir handeln müssen: Nürnberg braucht mehr Wohnungen – aber nicht irgendwelche. Wir brauchen bezahlbaren, familiengerechten und barrierearmen Wohnraum. Die Flächenpotenziale sind vorhanden. Die große Aufgabe ist jetzt, Projekte trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen wirklich in die Umsetzung zu bringen“, sagt Dr. Nasser Ahmed, Bürgermeister für Wohnen, Bauen und Stadtentwicklung.
Die aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose ist eine der wichtigsten Neuerungen des Berichts. Erstmals seit 2019 wurde der künftige Bedarf wieder umfassend berechnet. Bis 2033 werden in Nürnberg rund 14 700 zusätzliche Wohnungen benötigt. Besonders hoch ist der Bedarf in den kommenden Jahren: Bis 2029 geht die Prognose von rund 10 840 zusätzlichen Wohnungen aus. Das entspricht rund 2 170 Wohnungen pro Jahr. Damit bestätigt der Bericht das wohnungspolitische Ziel der Stadt, jährlich rund 2 000 neue Wohnungen zu schaffen.
Gleichzeitig zeigt die Wohnungsmarktbeobachtung: Nürnberg verfügt rechnerisch über erhebliche Wohnbauflächenpotenziale. Bis 2033 bestehen Potenziale für rund 25 700 Wohnungen, davon rund 18 100 in konkreten Investitionsplanungen. „Nicht fehlendes Bauland ist derzeit die größte Hürde, sondern die Realisierung. Viele Projekte sind geplant oder genehmigt, kommen aber wegen Baukosten, Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit nicht schnell genug voran“, so Dr. Ahmed. Die Wohnungsbautätigkeit bleibt weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Im Jahr 2024 wurden knapp 1 500 Wohnungen fertiggestellt. Im langjährigen Mittel liegt die Zahl der Baufertigstellungen bei rund 1 000 bis 1 500 Wohnungen jährlich. Das Ziel von rund 2 000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde bislang nur 2023 erreicht.
Neben der Zahl der Wohnungen rückt der Bericht erstmals auch den qualitativen Wohnungsbedarf stärker in den Mittelpunkt. Besonders groß ist der Bedarf an familiengerechten Wohnungen, Wohnraum für Auszubildende und Studierende sowie seniorengerechten und barrierearmen Angeboten. Familien ziehen weiterhin überdurchschnittlich häufig ins Umland, weil sie in Nürnberg oft keine passende oder bezahlbare Wohnung finden. „Wir brauchen den richtigen Wohnungsmix. Familien sollen in Nürnberg bleiben können, ältere Menschen brauchen passende Angebote im vertrauten Umfeld, und Auszubildende sowie Studierende sind die Fachkräfte von morgen“, sagt Dr. Ahmed.
Auch bei den Mieten zeigt die Wohnungsmarktbeobachtung eine weiter angespannte Lage. Die Angebotsmieten sind seit der letzten Wohnungsmarktbeobachtung erneut gestiegen. Bestandswohnungen liegen inzwischen bei rund 11,60 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen bei rund 15 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb des Stadtgebiets bestehen weiterhin deutliche Unterschiede. Besonders hohe Angebotsmieten finden sich vor allem in innenstadtnahen Quartieren wie der Altstadt, Maxfeld, St. Johannis, St. Jobst und Muggenhof. Niedrigere Mietniveaus bestehen unter anderem in Teilen der Südstadt sowie in Langwasser Südost.
„Nürnberg ist eine Mieterstadt. Steigende Mieten betreffen deshalb sehr viele Menschen ganz unmittelbar. Bezahlbares Wohnen ist keine Randfrage, sondern eine Frage des sozialen Zusammenhalts“, betont Dr. Ahmed. Zugleich zeigt der Bericht, dass bezahlbarer Wohnraum nicht allein durch Neubau gesichert werden kann. Auch der Wohnungsbestand gewinnt weiter an Bedeutung.
Das zeigt sich besonders beim Leerstand und beim geförderten Wohnungsbau. Die Leerstandsquote liegt bei nur rund 1,6 Prozent und damit unter der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendigen Fluktuationsreserve von etwa 2 bis 3 Prozent. Gleichzeitig dürfen vorhandene Wohnungen nicht dauerhaft leer stehen. Die Zweckentfremdungsverbotssatzung bleibt deshalb ein wichtiges Instrument, um bestehenden Wohnraum für die Menschen in Nürnberg zu sichern.
Eine zentrale Rolle spielt weiterhin der geförderte Wohnungsbau. Unter den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermöglicht er in vielen Fällen erst die Realisierung von Wohnungsbauprojekten. Im Jahr 2024 waren rund 42 Prozent aller fertiggestellten Wohnungen gefördert. Positiv hervorzuheben ist, dass 2024 erstmals seit vielen Jahren mehr geförderte Wohnungen neu geschaffen wurden als Wohnungen aus der Bindung gefallen sind. Zugleich besteht langfristiger Handlungsbedarf: Bis 2044 fallen ohne zusätzliche Anstrengungen mehr als 4 900 geförderte Wohnungen aus der Bindung. In den Großwohnsiedlungen wird bis 2045 voraussichtlich sogar mehr als jede zweite gebundene Wohnung aus der Bindung fallen.
„Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten brauchen wir verlässliche Instrumente für bezahlbares Wohnen. Dazu gehören der geförderte Wohnungsbau, der Erhalt bestehender Bindungen, neue Modelle wie das preisgedämpfte Wohnen und eine enge Zusammenarbeit mit Wohnungswirtschaft, Genossenschaften und weiteren Partnern“, so Dr. Ahmed.
Die Wohnungsmarktbeobachtung erscheint alle zwei Jahre und liegt nun zum sechsten Mal vor. Sie wurde unter Federführung des Stabs Wohnen gemeinsam mit dem Institut Quaestio – Forschung & Beratung GmbH und einer verwaltungsinternen, ämterübergreifenden Arbeitsgruppe erstellt. Der Bericht enthält neben gesamtstädtischen Analysen auch kleinräumige Auswertungen zu den 87 statistischen Bezirken Nürnbergs sowie Projektsteckbriefe zu beispielhaften Wohnungsbauprojekten. Projekte wie das Regensburger Viertel, Reinerzer Straße und Heinrich-Held-Straße zeigen, wie bezahlbares Wohnen, städtebauliche Qualität und Nachhaltigkeit miteinander verbunden werden können.
Die Leiterin des Stabs Wohnen, Britta Walther, dankt allen Beteiligten: „Die Wohnungsmarktbeobachtung ist das Ergebnis einer sehr konstruktiven Zusammenarbeit zahlreicher Dienststellen. Mein besonderer Dank gilt allen, die mit ihrer fachlichen Expertise dazu beitragen, dass wir die Entwicklungen auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt fundiert analysieren und unsere wohnungspolitischen Entscheidungen auf eine verlässliche Datengrundlage stützen können.“
Der kostenlose Bericht online unter
www.nuernberg.de/internet/wohnen/publikationen.html
